0精品国产品在线不卡,_欧美人妻少妇精品视频专区,《波多野结衣系列MIAA-165》

  • <thead id="qe22s"></thead>
  • <thead id="qe22s"></thead>
  • <blockquote id="qe22s"></blockquote>
  • <thead id="qe22s"></thead>
      > 加入收藏    > 設為首頁  
    首 頁公司概況拍賣公告拍品展示拍賣流程拍賣知識拍賣法規典型案例聯系我們留言簿
        
        首頁 - 實踐感言 - 芻議房地產拍賣中的風險防范           文章等級:★★★ 【字體:  

    芻議房地產拍賣中的風險防范

    作者:南通華隆拍賣有限公司    來源:www.hlpm.com.cn    點擊數:5729    添加時間:2006/11/22 14:20:14    【打印文章


        房地產拍賣在拍賣企業的交易份額中一直占據著較高的比例。一方面房地產的價值高昂,標的數額大,傭金收入高;另一方面由于房地產位置固定、產權關系復雜、涉及的政策法規較多,也使房地產拍賣具有運作周期長、難度大、風險高的特點。拍賣公司要想成功拍賣一個房地產項目,需要做大量細致的工作,不僅要熟悉和掌握與房地產相關的政策、法律、法規,更要注重房地產拍賣過程中的操作技巧,合理合法的窺避風險。
       
        筆者在長期的拍賣實踐中發現,在拍賣房地產過程中,應著重關注的防范以下幾個方面的法律風險:

        一、拍賣標的權屬關系是否明確,是否存在法律禁止轉讓的情形。我國《城市房地產管理法》第59條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權的登記發證制度”。從這一條規定可以看出,產權證照是房地產權屬關系是否明確的重要標準?!冻鞘蟹康禺a管理法》還規定以下房地產不得轉讓:未依法登記領取權屬證書的、權屬有爭議的或未經其他共有人書面同意的共有房地產;被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產;被依法收回土地使用權的房地產;以出讓方式取得土地使用權的,沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,且沒有取得土地使用權證書的房地產。此外,在拍賣前,拍賣標的若設定有他項權利,權利人是否明確表示并以書面方式授權委托拍賣公司,這也是一個不可忽略的環節。

        二、房地產的拍賣處置過程是否履行法定手續。處置房地產應遵守法定程序,履行相關手續。其中,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時應當按照國務院規定,報經有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。另外,房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。根據“房地合一”的原則,未辦理過土地出讓手續的房地產,在拍賣前,應當報經當地政府土地管理部門批準,取得土地管理部門的土地使用權拍賣委托手續后,方可組織實施拍賣?!芭馁u某某房產,不含土地使用權”的拍賣方式尚待商榷,一旦發生糾紛,拍賣公司將處于十分被動的境地。

        三、采取拍賣方式處置房地產是否嚴格履行委托人義務。采取拍賣方式處置房地產,委托人應該履行委托人義務。根據《拍賣法》規定,委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵。由于房地產情況相當復雜,若拍賣處置前未盡相應的告知義務,就會給拍賣成交結果的有效性帶來不確定性,容易引起拍賣糾紛,使拍賣活動陷入尷尬境地,甚至連拍賣公司也有可能成為被告而額外增加一些不必要的費用開支。另外,《拍賣法》第三十條規定,按照約定由委托人移交拍賣標的的,拍賣成交后,委托人應當將拍賣標的移交給買受人。標的移交責任應事先有所明確。

        四、拍賣帶租約的房地產是否履行了法定義務。我國《合同法》規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力;出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合同期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。因此,在拍賣帶租約的房地產時,委托人應當履行告知義務,一方面可以保障承租人的優先購買權,另一方面通過告知承租人之外的購買人,可以防止房地產轉讓以后由于原有租賃關系而引發糾紛。
        實踐中,帶租房地產的拍賣案例很多,享有優先購買權的也不僅是承租人,還有共有人,如果不注意就有可能引起侵犯優先購買權人權益事情的發生。所以拍賣公司不僅要熟知相關法律法規,更應該結合房地產拍賣的特點,制定出相應的拍賣保障程序,完善相關拍賣手續,做好取證工作,以避免發生糾紛時陷入被動。如果了解到拍賣的房地產存在租賃情況,一定要到現場做深入了解,摸清租賃人的情況;在拍賣前以法定的書面的方式通知承租人拍賣會的時間、地點、參與競買的條件,并取得回執,或者請公證人員對拍賣活動給予公正,如果承租人不來參與競買,則表明他實際上放棄了優先購買權,如果承租人來參與競買,還要切實保障其優先購買權能夠得到行使。

        五、拍賣銀行抵債的房地產是否在法定期限內。銀行接收的抵債資產有嚴格的處置期限規定。依照《商業銀行法》第四十二條:“商業銀行因行使抵押權、質押權而取得的不動產或者股權,應當自取得之日起二年內予以處分”的規定,銀行必須在接收之日起兩年內處置接收的房地產。

        筆者認為,在房地產拍賣過程中,拍賣企業一定要從嚴把關,依法辦事,完善各項拍賣手續制度,充分運用好瑕疵告知權,切實履行好瑕疵告知義務,把能夠做到的事情,事先以書面的形式固定下來,才能在發生爭議或糾紛時處于主動地位,才能在競爭激烈的拍賣市場中立于不敗之地。

    文章錄入:webadmin    責任編輯:webadmin
    上一篇文章:拍賣在市場營銷實踐中的運用
    下一篇文章:沒有了
    欄目導航
    推薦信息
       淺談拍賣不能搞“一槌子買賣”
       芻議房地產拍賣中的風險防范
       拍賣在市場營銷實踐中的運用
       公務車改革:“割肉”還是“大補”
       債權拍賣有關法律問題
       從案例談網上拍賣的法律問題
       債權拍賣應注意的法律問題
       拍賣標的不清違約由誰賠償
       對拍賣業認識上的幾個誤區
       產權交易中拍賣操作方式的探討
    圖片新聞
    暫無圖片!
    友情鏈接
    首 頁 公司概況 拍賣公告 拍品展示 拍賣流程 拍賣知識 拍賣法規 典型案例 聯系我們 留言簿
    電話:0513-87524880 13951429998 18914366938  電子信箱:nthlpm@163.com  訪問計數:2018569  蘇ICP備18010034號-1
    0精品国产品在线不卡,_欧美人妻少妇精品视频专区,《波多野结衣系列MIAA-165》